请问我想买一块新莫斯科区马路边上的一块地皮，这块地原先是农村那种做乡村别墅的，土地性质就是一部分做房子，一部分还不能做房子(种菜或者花园用地吧), 每百平米60万卢布多点，请问这个价格贵不贵? 买下来后想改成商业用地，能改成土地用途吗？非常感谢指点提醒。 

关于买卖房产地皮的几个问题 

1.价格贵与不贵，取决于以下几点：

A、是否是全，半，或者不封闭小区；

B、水，电，气和粪化池的存在与否；井随地可挖，深度和容量；其实最主要的是附近煤气管道的存在；电随地都有，取决用多少千瓦，但也有上限；

C、具体地理位置，前后左右邻居，进出口的方便程度；

D、周围便民的配套服务设施：地铁，小巴，便民店，幼儿园，药店等。

对不经常卖卖房产，地皮的买家来说这能说是，周围的价格在多少上下，那就是这价了。简单的说这只是外表，您的心理价。

所以我们从专业的角度就无法笼统的用 - 贵和不贵，来轻易下结论。在同一片小区里哪怕500米之内，有时因为细节会有很大的差异，可以有百万卢布以上的差价。

2.关于用地问题主要有以下几种：

ЛПХ – личное подсобное хозяйство 私人养殖性自留地

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство 个人住房性建筑用地

ДНП – дачное некоммерческое партнерство 别墅非盈利性合作用地

СНТ – садовое некоммерческое товарищество 花园式非营利性组合用地

 

顾名思义，您马上能明白不同土地类别的用途。最常见的是ИЖС - 个人住房性建筑用地，可以得到的邮寄地址，可以落居住。

还有的就是 СНТ - 花园式非营利性组合用地，也可落居住，但必须通过法院。

土地证是СНТ的自己去跑文件的话最少半年以上，已有客户把临时居住，短居或长居(也就是绿卡)落在别墅建在СНТ上的。这对于莫斯科本地人并不需要，但对华人购买别墅时性价比有很大诱惑时也是一种方式。

3.关于非商业用地改成商业用地的问题：

这需要当地本区土地管理局去申请审批，最起码半年时间以上(正规程序)，根据商业用途：办公，库房，宾馆，宿舍，商铺，超市，工厂等，结合周围的情况来决定。一般别墅都是前两种用地，所以转商业用地的顺利与否取决于户主此地打算的将来用途。

按照俄罗斯联邦城市规划守则的土地类别（第49条第2款），明确规定：个人住房，独栋与楼层数不能超过三层（所以我们见到的带地下室的和阁楼的最多外表建筑是三层半）。针对一个单一家庭住宅，即为个人， 不能作为商业用途。 这意味着，在这样的区域可以为自己盖房子， 但您不能作为商业用途合法出租和销售。现在莫斯科乃至全俄市场的民宅和别墅租赁业务，90%以上属非法出租(没有交增值税), 只是没专业部门追究而已。

如果有人举报或监管部门查处，非法违章建筑一律强制拆迁。

 

作为外国人买了莫斯科的房子，以后卖的话要交30%的税吗？ 

根据俄罗斯联邦税法第220条的规定，从2005年1月1日销售的房地产（住宅，公寓，别墅，花园洋房或土地等），超过100万卢布的金额，征收纳税人13%。

换句话说：如果您的房产证上的日期到现在没满三年的话，对个人收取买卖不动产差价的13%, 超过三年以上不用交税。此政策针对俄罗斯联邦公民，外国公民，拥有双重国籍或无国籍的纳税人。

根据俄罗斯联邦税法第11条的规定，如果是外国公民在俄罗斯联邦境内一年不超过183天的情况下，出售在俄罗斯联邦境内财产，税率为30％的个人所得税。

也就是说非俄籍纳税人能证明一年内在俄的有效居住超过183天，就不用交30%。

2016年开始三年制变成五年。

 

 什么样的人可以在俄买不动产？ 

身份只要有公证过的护照翻译件和有效签证就行，哪怕是旅游签证。也可以办理一份在有限期内的全权委托书，委托个人或公司。 

 

大环外买地有风险吗？ 

如果大环外买的地（增值潜力大，回报率高，出租率大)，附近地铁等配套设施雏形已定。那么翻新，重建和再建的建筑的土地证和房产证就最好在最短的时间内合法做下来，这样您的这些投资才会在最大限度上受到法律保护。拆迁的可能几乎不可能，因为新区规划是好几年前的事。哪怕退一步万一拆迁，也不是您一家，这是一大片，所以在有合法的土地和房产证基础上，国家给的补偿费会很可观，超出您的想象。