Надёжный Эксперт в Недвижимости Юридическая консультация и Инвестиции

Часть 2. Качественные характеристики Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева: Что касается рекомендаций относительно качественных характеристик жилья, то здесь более уместно говорить о ликвидности приобретаемой недвижимости в случае ее дальнейшей продажи. Основные критерии, повышающие ликвидность объекта: месторасположение; транспортная доступность и инфраструктура; тип дома и этаж, на котором расположена квартира; внутреннее состояние. Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская: Не стоит покупать квартиру в ветхом фонде в расчете на то, что через год дом снесут, и вы за хрущевку получите хоромы в новом доме. Программа сноса ветхого жилья все время меняется, некоторые по десять лет ждут сноса и при этом ремонт не делают. Однако решение вопроса все откладывается год за годом, и вдруг оказывается, что по новому генплану города именно эти дома вообще не планируется сносить, хотя соседние микрорайоны давно сравняли с землей и владельцы старых квартир получили новое жилье. Кроме того, статья 50 ЖК РФ устанавливает, что учетная норма жилой площади на человека — от 12 кв. м. Поэтому застройщики при проектировании домов для расселения ветхого фонда делают целые подъезды или отдельные строения домов с минимальными площадями квартир — по 30-40 кв. метров. А, значит, большую площадь получить не удастся. Я бы также не рекомендовала покупать квартиру в непосредственной близости от опор высоковольтных ЛЭП. По СНиП застройка жилыми домами в полосе отвода высоковольтных линий запрещена, однако так исторически сложилось (в том числе в Москве), что есть целые кварталы, через которые проходят эти ЛЭП. В остальном ответ на вопрос зависит от специфики будущих жильцов. Если у людей потребность в тишине, не стоит брать жилье на основных магистралях, в домах возле метро и там, где на первом этаже рестораны, кафе и развлекательные заведения. Но для молодой семьи, например, именно эти аспекты могут быть несущественными или даже сделают такую вторичку привлекательной для жизни. Отвечает руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев: Вторичный рынок жилья многообразен: это и хрущевки, и панельные дома 70-80-х годов, и дореволюционные постройки. В последнее время появился новый сегмент вторички: вполне современные дома, введенные с начала 2000-х годов. Учитывая неоднородность рынка, стоит оценивать каждый дом индивидуально. Легче всего с массовыми сериями: в разных городах они носили свои обозначения(И-700А, 1605-АМ в Москве, 600-я серия в Петербурге, получившая народное название «корабль»). Тем не менее все они имеют стандартные характеристики, их минусы и плюсы в целом известны специалистам. Постепенно самые старые серии панельных домов сносятся, и на их месте строится новое жилье — это нужно учитывать при приобретении квартиры. Необходимость реновации такого жилья вызвана как физическим износом конструкции зданий, так и их несоответствием современным представлениям о комфорте. Также стоит внимательно подходить к домам дореволюционной постройки: в них часто встречаются деревянные перекрытия, отсутствуют инженерные коммуникации. Ликвидность таких квартир может отличаться кардинально в зависимости от конкретного случая. Например, если проведен капитальный ремонт с заменой перекрытий, то дом будет цениться намного выше. Поэтому приобретать жилье в зданиях до 1917 года постройки нужно со специалистом — строителем, инженером или опытным риелтором. Представлен на рынке и довольно малочисленный сегмент домов 30-40-х годов прошлого века. Это еще не классические сталинки (вполне надежное и востребованное жилье), а их предшественники. В основном это трехэтажные дома с изношенным конструктивом, где не всегда есть ванные комнаты и кухни. Такой тип домов требует также серьезной оценки профильными специалистами. В целом есть правило: нужно покупать наиболее новое жилье. Ветхие дома стоит рассматривать под микроскопом, так как они могут преподнести новому владельцу массу сюрпризов.

Недвижимость в Роттердаме привлекает богатых инвесторов из России и Китая Так как в Амстердаме уже сложно найти хорошую недвижимость, все больше инвесторов заинтересовываются вторым по величине городом Голландии, который находиться всего в 41 минуте от столицы - Роттердамом. По словам Голландского новостного портала RTL, помимо инвесторов из Китая, России и Румынии, местные Голландские вкладчики чаще начали обращать внимание на недвижимость Роттердама, поскольку она дешевле, чем в столице. Сообщается, что инвестиционная компания по недвижимости из Амстердама «Dam Borg», чуть больше месяца назад переехала в Роттердам, так как недвижимость там намного дешевле. Консультант по недвижимости Марк Ван Эльк говорит, что покупка недвижимости с целью дальнейшей пересдачи, будет очень выгодной. Конечно, ведь рынок недвижимости Роттердама очень стремительно развивается. Сейчас ко многим домовладельцам Роттердама обращаются риэлторы и предлагают им продать свою недвижимость и продолжить в ней жить в качестве арендаторов. 55 летняя Конни Ван Дер Зель, которая является одним из таких собственников, рассказывает, что она и ее соседи получали письма с подобными предложениями. Однако, она посчитала эти предложения «грубыми» и отказалась продавать свою недвижимость. Ее дом, постройки начала прошлого века, находиться в районе Middelland, недалеко от центра города. Тем не менее, Марк Ван Эльк считает, что не все собственники настроены, как Конни и многие уже согласились с такими предложениями. Известный риэлтор Ник Форгер рассказывает, что в Роттердаме много китайских, русских и румынских инвесторов и их не удивляют истории подобные той, что рассказала Конни. Наблюдая за отчетами можно проследить тенденции рынка недвижимости Роттердама. За последние пять лет рынок аренды недвижимости Роттердама вырос на 20%, но рынок недвижимости вырос лишь на 2,6%, что означает, что большей частью недвижимости по прежнему владеют старые собственники или риэлторские агенства. В добавок, многие китайские и российские собственники сдают свою недвижимость. Большое количества богатых покупателей и малый объем объектов, вызовут рост цен на недвижимость в Роттердаме. Это безусловно плохая новость для тех, что ищет квартиру в Роттердаме. Заместитель мэра отвечающий за городское строительство Рональд Шнайдер говорит, что не стоит надеяться на быструю прибыль от инвестиций.

Эксперты «Метриум Групп» составили рейтинг самых распространенных ошибок при передаче денег на вторичном рынке жилья. 1. Передача денег до или после регистрации права собственности Передача средств – это обоюдный риск, как для покупателя, так и для продавца. Поэтому покупатель заинтересован в том, чтобы сначала получить квартиру, а затем расплатиться. Продавец же, напротив, хочет сначала получить деньги, а затем передать квартиру. Как правило, участники сделки в каждом конкретном случае договариваются, когда произойдет передача денег. Обычно самые высокие риски берет на себя та сторона, которая в большей степени заинтересована в договоре. Тем не менее существует более справедливая схема. Используйте при покупке квартиры банковскую ячейку для наличного расчета и безотзывный аккредитив – для безналичного. Посредник в лице банка не позволит покупателю отозвать средства до регистрации права собственности, а также не переведет их продавцу, если регистрация не удастся. 2. Передача денег без расписки Распространенной ошибкой при расчетах за квартиру на вторичном рынке остается оплата без расписки. Причем многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Специалисты «Метриум Групп» напоминают: расписка о передаче средств полностью пишется от руки и должна обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и те же данные свидетелей при их присутствии), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт. 3. Проверка подлинности и количества купюр Продавец обязательно должен проверить купюры на предмет их порчи или подделки. Испорченные банкноты можно, конечно, заменить в банке, но за это придется заплатить комиссию. Еще большая неприятность – получение от покупателя поддельных купюр. Чтобы не допустить расплату фальшивками, необходимо использовать специальные средства проверки их подлинности, которые есть, в частности, в нотариальных конторах или банках. Также есть риск недосчитаться заявленной суммы, причем это может произойти как по злому умыслу, так и в связи с простой невнимательностью покупателя. Этого можно избежать с помощью счетчика купюр, который есть в банке. Таким образом, к получению крупной суммы сделки нужно быть технически подготовленным и не рассчитывать только на собственную внимательность. 4. Небезопасное место Покупатель, назначивший встречу для передачи денег в небезопасном месте, рискует не только деньгами, но и собственным здоровьем и даже жизнью. Никогда не проводите сделку в пустынных местах, у себя дома или у продавца. Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств. Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств. С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Лучше всего проводить сделку и передачу денег в банке, так как кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства. 5. Передача денег без свидетелей Если по каким-либо причинам участникам сделки приходится передавать средства напрямую, без посредника в лице банка или нотариуса, договаривающимся сторонам следует пригласить свидетелей. В случае судебного разбирательства они смогут подтвердить факт передачи денег, а также прояснить некоторые детали: место и время передачи денег, добровольность участия сторон. Свидетелей должно быть как минимум двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания. 5. Внесение большой предоплаты Нередко продавец требует внесения определенной суммы в качестве предоплаты. Покупатель рискует, если эти средства передаются собственнику квартиры до регистрации сделки. В подавляющем большинстве случаев договор купли-продажи успешно проходит регистрацию, но этого может и не произойти. Если продажа изначально была организована мошенниками, то покупатель рискует больше никогда не увидеть свой задаток. Поэтому с большой настороженностью следует отнестись к требованию предоплаты, особенно если она составляет значительную часть стоимости (около 50%). Если у продавца нет никакого злого умысла, то предоплата рассматривается скорее как символическое доказательство серьезности намерений покупателя. Как правило, она не превышает 5-10% от цены квартиры. 6. Пренебрежение помощью профессионалов Для успешного закрытия сделки следует привлечь профессионалов: риелтора, юриста, нотариуса, банковского сотрудника. Во-первых, они обладают достаточным опытом, чтобы учесть все формальности и быть готовыми к форс-мажорам. Во-вторых, в случае возникновения судебных споров они смогут дать квалифицированные показания в суде. В-третьих, профессионалы с высокой долей вероятности распознают мошенников. Спрос на новостройки в Москве растет, а средняя цена снижается В третьем квартале 2016 года активность покупателей первичного жилья в Москве оказалась выше ожиданий. Это дало возможность застройщикам продать запланированное количество квартир до конца лета и поднять цены с началом сентября. Однако среднюю стоимость кв. метра на рынке это не увеличило, так как в продажу выходило значительное количество новых бюджетных предложений, пишет газета «Ведомости». С начала года средняя стоимость новостроек в Москве, учитывая все сегменты рынка, снизилась на 8,6% из-за выхода новых проектов, отмечают аналитики компании «Бест-Новострой». Примечательно, что в сентябре 2016 года вторичный рынок впервые продемонстрировал отрицательную динамику спроса. В последний раз такое наблюдалось в аналогичный период 2008 года. Обычно с началом осени и делового сезона спрос на вторичку растет, но в нынешнем году обилие новостроек по выгодной цене внесло свои коррективы.

— Как наиболее надежно и безопасно приобрести квартиру в России не гражданину России (Казахстан, гражданство России — в ближайшем будущем), какие проблемы могут возникнуть? Может быть, стоит сначала решить вопрос с гражданством, а затем покупать недвижимость? Отвечает руководитель юридического департамента группы компаний «Премьер» Ирина Маевская: Стремление граждан из стран ближнего зарубежья приобретать недвижимость в Москве и Подмосковье, которая раньше стоила значительно дороже, объясняется тем, что сейчас из-за разницы курсов выгоднее купить свое жилье, чем оплачивать аренду чужого. В практике нашей компании достаточно случаев покупки квартир иностранным гражданами, прежде всего из стран СНГ. Иностранные граждане обладают полным правом приобрести квартиру как в строящемся доме, так и на вторичном рынке на тех же правах, что и граждане России. При оформлении права собственности на квартиру покупатель без российского гражданства не может оформить в ней постоянную регистрацию по месту жительства, только временную регистрацию по месту пребывания. Для заключения сделки с недвижимостью и последующей регистрации прав на нее иностранному гражданину требуется обязательно сделать перевод своего паспорта на русский язык и заверить его у российского нотариуса. Нотариально заверенный перевод на русский язык можно сделать и у иностранного нотариуса, но тогда для использования этого документа на территории РФ будет необходимо дополнительно оформить апостиль у российского нотариуса. Вопреки всеобщему предубеждению, наличие или отсутствие у иностранного гражданина действующей визы и ее вид (туристическая, рабочая и прочее) не имеют никакого отношения к заключению сделки с недвижимостью и ее последующей регистрации. Информация о месте проживания иностранного гражданина во всех документах указывается с его слов, что также не создает никаких проблем для последующей регистрации права иностранного гражданина на недвижимое имущество в РФ. Я порекомендовала бы иностранным гражданам использовать услуги квалифицированного российского юриста, который компетентен в вопросах приобретения недвижимого имущества, — это обезопасит иностранного покупателя от всевозможных видов мошенничества. Таким образом, для покупки недвижимости в РФ иностранному гражданину не требуется оформлять предварительно российское гражданство или вид на жительство. Данные вопросы вы можете решать в любом порядке – в зависимости от ваших приоритетов.

Какой налог собственник платит с продажи квартиры? Когда владелец освобождается от уплаты налога на доход? Ответ зависит от двух основных факторов: срока владения квартирой или домом и цены, которая указана в договоре отчуждения. Срок владения недвижимостью Допустим, собственник приобрел квартиру или дом до 1 января 2016 года. В этом случае рассчитать налог от полученного дохода от продажи объекта недвижимости очень просто. Если собственник владеет жильем три года и более, он освобождается от уплаты налога, причем срок владения исчисляется с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Исключение составляют случаи, когда собственность возникла на основании: наследства (срок исчисляется с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя); жилищно-строительного кооператива, или ЖСК (срок исчисляется с момента выплаты пая). Если объект недвижимости приобретен до 1 января 2016 года, но собственник владеет им менее трех лет, то налог с продажи должен быть уплачен. Однако у собственника есть возможность воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. Таким образом, налог начисляется в размере 13% от суммы дохода, превышающего 1 млн рублей. Если стоимость объекта недвижимости меньше или равна 1 млн, платить налог с полученного дохода не надо. Попробуем рассчитать сумму налога на примере. Дано: собственник владеет объектом недвижимости менее трех лет; цена объекта недвижимости составляет 5 млн рублей. Формула расчета представлена ниже. Вычитаем из стоимости объекта сумму налогового вычета, получаем налогооблагаемую базу. В нашем случае нужно вычесть из 5 млн рублей (цена объекта) 1 млн рублей (налоговый вычет). Получаем 4 млн рублей (налогооблагаемая база). Вычисляем 13% от налоговой базы — получаем сумму налога к уплате. В нашем случае 4 млн рублей умножаем на 13%, получаем 520 тысяч рублей. Цена, указанная в договоре отчуждения Другая типичная ситуация — собственник приобрел объект недвижимости после 1 января 2016 года. При отчуждении такого объекта будут действовать новые правила, в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Срок владения объектом недвижимости так же, как и раньше, отсчитывается с даты государственной регистрации перехода права собственности (исключения по-прежнему составляют наследство и ЖСК). А вот при расчете НДФЛ будет учитываться кадастровая стоимость объекта и цена продажи. Согласно новым правилам увеличился и минимальный срок владения — до пяти лет. По истечении этого срока доход от продажи недвижимости не будет облагаться налогом. Однако для ряда объектов минимальный срок владения остался прежний — три года. К таким исключениям относятся объекты, право собственности на которые возникло следующим образом: имущество было получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и/или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; имущество было получено в результате приватизации; имущество было получено в результате передачи объекта по договору пожизненного содержания с иждивением. Во всех остальных случаях (купля-продажа, строительство, долевое строительство и так далее) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. По истечении этого срока доходы от продажи будут полностью освобождены от налогов. vожно ли уменьшить налогооблагаемую сумму? Да, в соответствии с новым законодательством собственник может уменьшить налогооблагаемую сумму. Сделать это можно двумя способами. 1. Использовать право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей при продаже жилья и 250 тысяч рублей при продаже иного имущества. Разберем этот вариант на примере. Допустим, собственник продает квартиру, права на которую он приобрел в результате приватизации менее трех лет назад. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается за 3 млн рублей. Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять налоговый вычет (в данном случае 1 млн рублей), получим 2,5 млн рублей. Сумма налога рассчитывается так: 2,5 млн рублей умножаем на 13%, получаем 325 тысяч рублей. 2. Вместо получения имущественного налогового вычета собственник может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (это цена, указанная в договоре купли-купли продажи при приобретении квартиры). Если же продажная цена объекта недвижимости окажется ниже его кадастровой стоимости, то налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости объекта недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент (К=0,7). Например, в 2016 году приобретена квартира за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается в этом же году за 3,1 млн рублей. Формула расчета НДФЛ такова: умножаем кадастровую стоимость на 0,7, после вычитаем из полученной суммы сумму понесенных и документально подтвержденных затрат и потом из полученной разницы рассчитываем сумму налога, умножив полученную разницу на 0,13 (то есть 13%). Исходя из нашего примера, расчет будет выглядеть следующим образом. Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (в нашем случае это 3 млн рублей), получим 500 тысяч рублей. С этой суммы рассчитыва ется налог: 500 тысяч рублей умножаем на 13%, получаем 65 тысяч рублей.

Цены на новостройки в Москве продолжают снижаться. Как отмечается в исследовании компании Est-a-Tet, стоимость квадратного метра в строящихся проектах только за несколько недель с начала года опустилась на 6% и составила 143,8 тыс. рублей. Средняя цена квартиры в строящемся доме достигла 7,7 млн рублей, что на 2% ниже, чем в январе 2016 года. Есть и значительно более дешевые варианты. Самое доступное предложение, зафиксированное в этом году, — студия площадью 19,8 кв. м в одном из жилых комплексовЗеленограда за 1,7 млн рублей. Объемы строительства в Москве продолжают расти. По данным Est-a-Tet, в 2017 году планируется сдать в эксплуатацию 81 корпус жилья общей площадью 353,8 тыс. кв. м, что на 10% больше, чем сдавалось в 2016 году (53 корпуса). Основное строительство ведется в ЮВАО (строится 14 корпусов в пяти проектах) и СВАО (18 корпусов в восьми проектах). Как отметил директор департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк, в январе этого года на продажу было выставлено в общей сложности 3 млн кв. м в строящихся домах, что стало максимальным показателем за всю историю российского рынка недвижимости. По мнению экспертов, цены «роняет» рост предложения в условиях жесткой конкуренции между застройщиками. — Рынок недвижимости по-прежнему находится на стороне покупателя: спрос неоднороден, и застройщики готовы предлагать акции и спецпредложения, чтобы привлечь внимание покупателей к своим проектам, — сообщила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова. Гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова также уверена, что огромный объем предложения на фоне ограниченного платежеспособного спроса приводит к постепенному снижению цен. Причем цены будут снижаться на протяжении всего года, прогнозирует эксперт. — Этот тренд активно проявляет себя уже на протяжении 2015–2016 годов, когда на первичный рынок жилья массового сегмента вышло рекордное количество новых проектов или новых корпусов в уже реализуемых проектах, — заметила Кузнецова. Наиболее низкие цены предлагаются, как правило, в только что вышедших на рынок проектах, которым надо привлечь покупателей. Таких сейчас большинство. По данным «Метриум Групп», к концу 2016 года в массовом сегменте на первичном рынке 32% жилых комплексов находились на начальном этапе строительства и еще 36% — на стадии монтажа «коробки». Новостройки с уже полученным разрешением на ввод в эксплуатацию составили только 15% и не могли серьезно повлиять на средний уровень цен. — Большое число новых ЖК выходят на рынок с существенным дисконтом к средним расценкам, чтобы «перехватить» покупателя у уже стартовавших проектов. Кроме того, более 90% застройщиков постоянно практикуют различные акции и скидки, которые, по сути, также являются снижением стоимости предложения, — рассказала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. При этом последние несколько лет объемы строительства в Москве стремительно растут. Как рассказала Литинецкая, в 2015 году количество новостроек, выставленных на продажу, выросло на 80%, а в 2016 году — еще на 27%. Рост фиксируют и чиновники. В 2016 году Мосгосстройнадзор выдал разрешения на строительство 10,17 млн кв. м жилой недвижимости. Это почти вдвое больше, чем в 2015-м — тогда застройщикам разрешили возвести 5,3 млн кв. м жилья.