Дома для фрилансеров
На пресс-конференции "Час с министром" в Общественной палате прозвучала фраза, которая может изменить ход строительной истории: "Малоэтажное строительство должно стать приоритетным направлением на рынке жилья России". А вот станет ли?
Малоэтажная география
"У нас огромная страна — нам нет нужды уходить куда-то вверх, малоэтажное строительство должно быть коньком нашей страны",— сказал Михаил Мень, но оговорился, что развивать такое строительство стоит "в рамках комплексной застройки". Приверженцы концепции "плотная высотная застройка и большие пространства вокруг" приуныли.
Впрочем, к этому шло давно и удивляться в принципе нечему. Это подтверждает статистика: на долю малоэтажного жилья (под ним понимаются жилые комплексы в составе от двух корпусов высотой до пяти этажей), по данным аналитического центра ЦИАН, на начало октября приходится 10 325 лотов в активной реализации (9,5% от общего объема предложения). Большая часть ЖК, по данным ЦИАНа, сосредоточена в среднем поясе западного сектора московской агломерации. По числу квартир в реализации лидируют Истринский (1876 единиц) и Одинцовский (1595) районы Московской области.
В Москве ЖК данного формата представлены в Новой Москве (суммарно 808 лотов) и Южном Бутово (проект "Потапово Лайт", 237 лотов).
Если считать не в лотах, а в проектах и домах, то, по данным управляющего партнера компании "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость" Владимира Яхонтова, доля малоэтажного жилья в целом по РФ составляет более половины от общего объема строительства, приближаясь к 60%. На подмосковном рынке, по данным МИЭЛЬ, малоэтажные комплексы занимают около 25% от общего объема представленных на рынке проектов в расчете по корпусам. Всего же, по данным компании, в МО сейчас реализуется порядка 115 малоэтажных комплексов, наибольшее число которых сосредоточено в радиусе до 20 км от МКАД и тяготеет к крупным областным городам или городам-спутникам. "В период с 2012 по 2014 год сегмент малоэтажных жилых комплексов развивался очень активно: за это время объем предложения увеличился более чем втрое. Но за последние полтора года мы видим снижение доли малоэтажной недвижимости в общей структуре предложения. Среди вышедших в 2016 году проектов доля малоэтажных корпусов в новых проектах составляет всего 15,4%,— говорит Владимир Яхонтов.— Если говорить про Новую Москву, то объем квартир в малоэтажных проектах сопоставим с Подмосковьем и составляет порядка 23-25% от общего предложения на первичном рынке присоединенных территорий, но в количестве корпусов доля малоэтажки выше — 50%".
По данным директора департамента продаж девелоперской компании ОПИН Наталии Немчаниновой, преимущественно малоэтажные жилые комплексы относятся к комфорт-классу — 83%, в экономклассе представлено 13% предложения. Жилые проекты класса "бизнес" на рынке подмосковных малоэтажек встречаются реже и занимают 3%, а всего один проект относится к премиум-классу.
Чем привлекательно
Что касается спроса, то, по данным Владимира Яхонтова, малоэтажные комплексы можно назвать наиболее стабильным сегментом с точки зрения спроса даже в кризис. Эксперт называет несколько причин: высота малоэтажных комплексов обычно составляет не более пяти этажей, поэтому срок их возведения короче, а возможность задержки строительства минимальна. В текущих экономических реалиях данный фактор является особо значимым для покупателей. Также важным преимуществом малоэтажки является неагрессивная среда обитания, подразумевающая меньшую плотность населения и людского трафика, более человеческую архитектуру в противовес каменным джунглям многоэтажных комплексов. Так, если средняя плотность застройки в многоэтажном проекте находится на уровне 13-15 тыс. кв. м на 1 га земли, то в проектах малой этажности этот показатель не превышает 3-5 тыс. кв. м на 1 га. То есть число соседей меньше минимум в три раза. К примеру, ЖК "Испанские кварталы", один из крупнейших многоэтажных проектов, имеет плотность застройки около 16 тыс. кв. м/га, в то время как в ЖК "Андерсен", например, показатель плотности застройки не превышает 4,7 тыс. кв. м/га (оба проекта расположены на территории Новой Москвы).
Главный же стимулятор спроса, разумеется, цена. И хотя, по мнению управляющего партнера Rezidential Group Эмиля Захаряева, сейчас многие малоэтажные комплексы испытывают некоторое снижение первичных обращений в офисы продаж, пока ситуация стабильна: ее поддерживает грамотное рыночное позиционирование, которое можно условно разделить на два направления.
Первое, которого придерживаются крупные девелоперы с большим портфелем проектов, представляет малоэтажные комплексы как альтернативу жизни в привычной городской квартире. Акцент делается на привлекательности продукта с точки зрения экологичности проживания (малоэтажные дома строятся камерно, и чаще всего рядом с ними нет производств) и возможность жить в по-настоящему комфортной среде.
Второй вариант позиционирования малоэтажных комплексов апеллирует к ценовому фактору. Квартиры в таких проектах могут продаваться за 1,5-2 млн руб., в то время как в многоэтажных домах такие цены найти довольно сложно.
Следовательно, в дальнейшем малоэтажное строительство тоже будет развиваться в двух направлениях. Первое будет сфокусировано на воссоздании полноценной и комфортабельной среды для проживания. Девелоперы, реализующие такие проекты, будут привлекать клиентов, желающих получить привычный городской комфорт, совмещенный с достоинствами загородной жизни.
В рамках второго направления сохранятся низкие цены на жилье (такие проекты, как правило, расположены дальше 10-12 км от МКАД). Застройщики будут привлекать клиентов, которым по тем или иным причинам не хватает средств на покупку жилья в ближайшем Подмосковье.
Наталия Немчанинова также отмечает лояльное ценообразование в этом сегменте: себестоимость малоэтажного строительства в целом ниже, чем многоэтажных домов, и это позволяет предложить покупателям качественный продукт по невысокой цене. "Так, средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных проектах Подмосковья сегодня составляет порядка 75 тыс. руб., что на 7% ниже, чем в многоэтажных новостройках",— говорит эксперт.
