Чем отличаются договоры долевого участия (ДДУ) от жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)
Понятия ДДУ и ЖСК
Любая компания по возведению зданий, придерживающаяся рамок закона, вправе привлечь средства на продажу объекта посредством ДДУ или ЖСК.
Долевое строительство — договор, где застройщик ручается своевременно возвести многоквартирный объект. Получить согласие на ввод в использование, и передать здание сообщнику долевой постройки.
Кооператив жилья — добровольное сообщество людей посредством членства для постройки жилого объекта. При приобретении квартиры покупатель становится пайщиком. Причина для регистрации права на метры — справка ЖСК обо всей выплате паевого взноса.
Договор ЖСК необязателен к регистрации в ГУ ФРС (Государственное управление Федеральной регистрационной службы).
Основные отличия: в чем разница?
|
ДДУ |
ЖСК |
|
Отношения между участником долевого строительства и застройщиком регулируются федеральным законом (214-ФЗ)
|
Отношения между членом кооператива и ЖСК регулируются внутренними актами организации (уставом и договором участия)
|
|
Договор долевого участия подлежит государственной регистрации, поэтому исключены двойные продажи, то есть одни и те же квартиры/апартаменты девелопер не сможет продать дважды: Росреестр не зарегистрирует второй договор на тот же объект
|
Договор с ЖСК не обязателен для государственной регистрации, поэтому есть риск двойных продаж
|
|
Участник долевого строительства рассматривается как потребитель, то есть он защищен законом о защите прав потребителей
|
Член ЖСК рассматривается как участник добровольного объединения и не защищен законом о защите прав потребителей. Это лишает члена ЖСК права потребовать от кооператива надлежащего исполнения своих обязательств, прежде всего качества строительства
|
|
В ДДУ четко указываются стоимость квартиры и ее параметры
|
ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, то есть итоговая цена по решению общего собрания может быть увеличена. В любой момент ЖСК может потребовать от своих членов дополнительные средства на достройку дома по уже оплаченным договорам
|
|
Действует государственная поддержка ипотечной ставки
|
Госпрограмма поддержки ипотеки на ЖСК не распространяется. Кроме того, число банков, которые дают ипотеку для проектов, реализуемых через ЖСК, минимально
|
|
Покупатель может воспользоваться рассрочкой до момента окончания возведения постройки. На сегодняшний день максимальный срок рассрочки по ДДУ на первичном рынке — два года
|
Возможна рассрочка на более долгий срок (в настоящее время — до семи лет), в том числе после ввода дома в эксплуатацию
|
|
Для привлечения средств дольщиков застройщик обязан зарегистрировать право собственности или аренды на землю, получить разрешение на строительство, опубликовать и представить в контролирующий орган, регистрирующий права на недвижимое имущество
|
Для привлечения средств ЖСК застройщик не обязан иметь оформленные права собственности или долгосрочной аренды, а также публиковать проектную декларацию
|
|
Четко определены сроки передачи объекта дольщику — обязательное условие договора долевого участия. Если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф
|
ЖСК не несет ответственность за сроки реализации, если они не прописаны в договоре или уставе
|
|
Согласно 214-ФЗ, после сдачи новостройки в эксплуатацию на нее действует гарантия не менее пяти лет
|
ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства
|
|
Застройщик сам назначает управляющую компанию, которую можно сменить только решением собственников жилья
|
Право на управление домом автоматически переходит к ЖСК, что дает больше шансов на добросовестное управление, так как УК состоит из членов того же ЖСК (хозяин в доме)
|
|
В случае недобросовестности застройщика он обязан вернуть дольщику все вложенные средства по его требованию. Порядок такого возврата плюс неустойка, возможность взыскания убытков определены подробно законом
|
В случае недобросовестности ЖСК достаточно проблематично получить деньги обратно, если их нет или недостаточно у ЖСК. Порядок возврата денег определяется кооперативом, а не законодательством
|
