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星期一, 24 8月 2015 11:17

不动产市场改革:价格上涨,走灰色路线还是寻求新的发展模式?

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  政府目前宣布,不动产市场面临改革。几个新出台的售楼方案正在讨论之中:改革最大的特点是,市场上将出现第三者银行参与,开发商必须获得银行担保或是完全拒绝集资建设合同。

          我们是否值得等待价格的增长和市场发展的放缓,或者是寻找更优的发展模式?在上一周传出了了对不动产市场进行改革: 禁止开发商出售未建成楼盘的消息后,媒体发出了强烈呼声,认为这样做会大大抬高房价。之后政府官员急忙站出来解释:不是禁止出售在建房屋,而是改变出售策略。“用银行担保作为保障措施,开发商从银行取得资金来保障整个工期建设 ,同时也出现了合同的第三方,除了以往的购房者和开发商之外,现在银行也参与其中”银行代办处的一位工作人员表示。

如果说禁止出售在建房屋,那么会出台哪些新政策呢?

 

法案修改的实质 

         莫斯科州政府没有谈及全面取消集资建设合同的问题,而是讨论了几个新的售楼方案。

          第一种方案:在建设期出售房屋,还像以往那样签署集资建设合同,但是出现第三方银行的参与。集资者的资金将存入银行的专款中,开发商不能直接使用它们。同时还讨论了如何发放资金的问题,开发商可以在较低的利息条件下取得建设贷款。用这种方法可以避免房价抬高,即使是价格上涨也是在小幅度内。从实质上来说就是从以前的“集资者 - 建筑公司”模式变为如今的“集资者 - 银行 - 建筑公司”,集资建设变得更加透明化和公开化了。如今开发商已经不能漫无目的的使用购房者的资金,只能通过监督机构,即银行获得拨款。
         第二个修正方案是取消集资建设合同,只出售已竣工的楼盘。建筑商便无法取得优惠贷款,因为这样就不需要集资者的参与,资金也就不会流入银行。所以目前很难讲,政府是否会在取消集资建设合同的情况下提供较低利率的拨款,或是开放商不得不在现有市场条件下进行贷款(年利率为15-20% )。
          第三种方案:建筑商必须取得整个项目建设预算的银行担保。也就是说银行要为开发商的全部资金做担保。但目前还不清楚,这会对工程成本带来怎样的影响。显然,只有大的银行机构才能进行如此高额的担保。除此之外,还存在银行手续费额度以及为开发商提供配套服务的价格等问题。

 

 开发商对此作何反应?

          改革将如何影响市场?从一方面来说,开发商担忧“建筑公司 - 银行 - 购房者”这一模式无法落实,还有他们究竟要为银行的监督机制花多少钱。开发商又如何吸引投资公司和基金的资金?

         关于取得利息为8-13%的银行贷款的说法也很不切实际,开发商都心知肚明,如今的市场利息在 15-17%左右。

         从另一方面来讲, 这样的模式其实在全世界都有实行:建筑公司通过银行和基金获得资金来源,而购房者购买建好的房子最为安全,问题在于如何具体将改革落实。

          根据联邦法214条规定,建筑公司有权根据自己的需求使用集资者筹集的一部分资金,而大部分资金的使用必须说明目的,必须直接与项目建设有关,这些都要在每季度的报告中写明,银行会对建筑公司的行为进行监督。

         如今开发商直接从集资者手中获得资金进行建材的购买和工程建设。如果银行作为中间人参与进来,开发商还是否能够高效及时地获得资金呢?

         政府决定在2020年前的过渡期内对集资资金的使用进行严格监督。这一想法如何变为现实,暂时连政府官员也无从知晓。考虑到俄罗斯联邦中央银行对事态的回复时效,银行设立建设专项资金的想法恐怕很难实现(也就是说银行要对资金的去向进行监督)。如果说今天的建筑商存在不合理使用购房者资金的问题,那么明天信贷机构就能合理而高效地利用这笔钱吗?银行就真的能保证不欺瞒消费者吗? 当然不能!

 

开支的增加 

         银行方的监督工作增加了相关开支。建筑公司需要取得银行的额外的认证,客户需要在与开发商合作的银行开通专用账户。所有这一切都带来一个新问题,谁为银行这些增加的工作量买单.

         政府提出的改革倡议说白了就是加强监督-这同时也增加了开支,无论是谁为银行监督买单,都是对资金和时间的损耗。自然,最终导致建设成本的增加,影响到不动产的出售价格。


市场的发展会放缓吗? 


        市场放缓有可能在以下情况中出现,当开发商除了接受各部门程序的繁琐化外(原始批准文件,土地所有权问题,设备租赁问题以及其他)还要接受银行系统对其资金使用的额外监督。汇报和监督工作增加了双方的业务量 ,目前还不清楚资金支出合理性的评价标准。比如,对于银行来说如何评判开发商每笔开销使用的合理性,明确评判标准不是一个简单的问题。

         这两种正被讨论的销售模式都会阻碍新项目的开发。主要原因在这于,两种方案都要求开发商使用项目资金。而随着资金负荷的加重,银行将无法满足所有的开发商,导致一些小型建筑公司退出市场,而大型公司会按照事前签订的买卖合同和投资合同出售房屋。之所以这样做就是为了能够迅速从集资者手中取得资金,而非等待建设完工。就连购房者也要对新模式有个适应过程。这种情况下房价必然走低(因为开放商多半会通过入股人筹集资金建房,而非进行银行贷款)。但是,还想提醒大家,所有的这一切必须在一个条件下才能实现,那就是项目资金的年利率为 15-20% ,如果最终年利率高出3%(如当今的情形),那么改革不会给房产市场带来任何变化。


购房者会从这次改革中获益吗。房子是否会涨价?

        涨价是必然趋势。任何情况下银行不可能对市场上的所有开发商进行资金担保。这就导致小公司或是信誉度较低的公司被市场淘汰,也意味着一些低价房将在市场上消失。到时候,房屋的平均售价就会自然被抬高。 任何第三方的参与都会导致房价的上涨。如果这些新方案能使市场变的更加透明化,那么最终获益的就是购房者。但这里有一个值得注意的地方,如今大部分的开发商都凭良心做事,希望提高自己的市场声望,他们的目的是建设高质量的房屋并全部成功出售,而不是通过欺瞒集资者,盗取资金然后逃之夭夭。那么问题就来了,为什么还需要额外的监督,如果最终目的是成功出售并获利,那么开发商何时运用资金,如何运用资金,是购买钢筋还是水泥,这些问题还会重要吗?

        最后我们可以得出如下结论。房产市场具体何时施行这些改革举措目前还无从知晓。政府直到现在也没有明确表示,具体将实施什么样的新模式,以怎样的方式进行改革。
         如果消费者像以往一样购买已竣工的房屋,而开发商以较低的利息获得贷款,那么消费者就是市场的赢家。悲观地来说,无论如何房价会涨,开发商与银行打交道时会遇到新的难题。除此之外,一些小规模的建筑公司会被市场淘汰或被并购,不动产市场发展放缓。

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