2015年7月13日国家杜马和联邦总统签署了第218款“关于不动产的国家注册”联邦法律，它在明年将替代于2004年8月22日签发的现有的第122款“关于不动产国家注册权和不动产交易”联邦法律。这部法律会给人们带来什么，是否能保障在房屋交易被骗时获得合法的赔偿费用？今天，圣彼得堡公证人协会的公证员阿列克谢·卡马罗夫为我们做详细讲解。
是否能保护房屋所有人
在房屋交易过程中，在房屋所有人被欺诈而失去了房屋所有权的情况下，登记处会承担相应的赔偿责任吗?
从90年代初国家依次取缔了对二手房市场交易的监管。90年代末取消了房屋交易中必要的公证形式，从2000年开始废除了房地产行业的许可证制度，2013年取消了由联邦国家登记，地籍和制图局完成的房屋交易注册。如今的房产市场服务包括营销，分析，法律保障，组织结算，登记注册中介服务等。变得毫无秩序，缺乏责任制。
而从事房地产中介工作的也是各色人等，毫无管制。
房屋市场上实际进行过公证的房屋合同只占到总合同数量的5-10%。原因很简单：公证员由于相关法规的限制无权向人们主动“推销”公证服务，而公证费是由公证员与顾客经过协商后自行决定的，同时公证书只能保证合同一方的利益。基于这些原因，公证服务没有在如今的竞争市场上吸引到足够多的顾客。
古罗马的公证制度原则在此完全不适用，因为其旨义在于-在进行公证行为后人们之间不再产生纠纷，而这恰恰与当今房屋二级市场金钱至上的原则相矛盾。
正因如此，根据司法统计，如今房产诉讼纠纷占到所有诉讼纠纷数量的三分之一，而目前尚未任何法规改变这一局面。
立法者试图扭转这一局面，为合同公证营造良好的条件（例如，在向公证员呈递电子文件的情况下可缩短不动产注册权的时间，实行公证人保证金制度来保障结算安全，公证员要为其行为承担财产责任等），但普通纸质形式的未公证合同数量依然很高，这意味着诉讼纠纷的数量不会下降。
房屋损失补偿金规定
看似，立法者要了解二级房屋市场交易简化改革的各个环节，时刻为普通房屋买卖者着想，因为他们中的大部分人不能全面了解相关法律规定和失掉房屋所有权后的相关赔偿制度。总之制定国家注册法并不是一件简单的事情。
在现行的法律中，联邦法规31.1, 214款对补偿金获得有详细规定，内容如下：在房屋所有者无权向诚信守法的房屋购买者索要房屋，同时，诚信守法的购房者在被索要走购得房屋时有权获得俄罗斯联邦出资的一次性补偿。
在以上条款中规定了补偿金获取的两个条件。
第一个条件是房屋所有者无权向诚信守法的房屋购买者索要房屋。
拿一个真实的诉讼案件打比方：房屋所有者A向房产中介B递交了利益代表委托书：其中包括代表收集文件，代表签订房屋买卖合同。但是A不想立即出售房屋，A与B之间约定，只有在获得A口头允许并且接受交易条件和价格的情况下才可以出售房屋。不久后B找到了购房者，在没有告知A的情况下与买方签订了纸质合同并出售房屋。法庭认为购房者是诚实守法的，根据俄联邦民法典第302款的规定，对其购买的房产不进行没收。A要求房产登记局进行赔偿，但法庭认为，登记局不应该向A支付补偿金。
第二个条件是向诚实守法的购房者索取购得房屋。
比如：购房者从一个罪犯手中购买了房屋，该名罪犯拥有房屋产权证，但他伪造了公民证，在买方不知情的情况下，罪犯向他出售了这套房屋。之后法庭依法没收了这套房屋，而其实这时的房屋已经易主，当然钱是追不回来了，购房者只能吃哑巴亏，他在不知情的情况下因购买了非法房屋而无法获得补偿金。
根本无法获得补偿金
这样以来人们自然就产生了一个问题：为什么95%的情况下都无法得到这笔100万卢布的赔偿金？答案很简单：法律的解释权在于法庭，而法庭就是尽一切可能取消赔偿。此外，联邦法律第122条款的设立从本质上讲就是尽可能地对受害者不进行赔偿：受害者必须被法庭认定是无罪的，法庭认定的有罪一方在一年内没有根据司法机关的执行书缴纳赔偿金。同时，按照司法惯例，要求提供注册机关的过失事实，这一条在俄联邦民法典16款16.1条中有明确规定。例如2014年10月21日北奥塞梯-阿拉尼亚最高法院在对33−1250/2014号案件的审判过程中便利用这条法规取消了对受害人的经济补偿，当然还有一些其它的案例。
这样看来，联邦218款法规的设立就是加大对补偿金获得的限制。
不仅如此，根据联邦法律68，218款的规定：除上述条件外，要想获得补偿金还必须符合一个条件，即受害者遗失的房屋是受害者唯一一处可居住的房屋，也就是说，如果受害者名下还有其它可居住房产，则无法获得补偿金。不仅如此，法庭认定的责任人在一年内没根据司法机关的执行书缴纳赔偿金的事实也无法作为受害人获得补偿金的依据。根据联邦法律第228款规定（2007年10月2日起执行），除非债务人（责任人）死亡或是根据法律程序确认的失踪。
纵观上述对相关法规修改的分析，阿列克谢·卡马罗夫认为，在签订纸质形式的合同情况下，要想获得这笔补偿金几乎是不可能的。
一些乐观主义相信，俄罗斯联邦宪法法院会根据2015年6月4日公民V·A 克梁吉科和公民P·N 布日琳娜呈送的有关“为获得补偿金，司法惯例要求出示注册机关过失事实证据的这一行为不符合宪法对房屋所有权的保护，不符合国家房屋注册精神”的申诉对“关于不动产国家注册权和不动产交易”联邦法律第31.1款的规定是否违背宪法精神进行判断。
以上所指出的种种限制也在提醒我们，在购置房屋时向相关律师进行法律咨询的必要性。
在购置不动产时，可以进行免费的律师咨询和公证员咨询，这最大程度上降低了购房存在的法律风险。它会改变您对购房合同的认识，在某种程度上避免您在购房过程中受到欺诈。
