如何检查住房的法律文件
在购买二手房时，检查住房在法律上的“纯洁性”是至关重要的。
无论是打算自行与房主签订买卖合同还是通过律师和房产中介完成交易，我们都应该了解房子的法律状态和“过户历史”。
当然，完成这样的检查很困难，如同是自学驾驶超音速飞机。但是，有一些概要性的流程是购房者必须要了解的，这让我们在与房产中介交流时变得更加自信，而不是一无所知。
哪些状况是我们必须担心的？
首先我们要明确的是，卖房者是否是真正的房产所有人，是否还存在其他所有人，他们是否参与交易。
房主在婚后购买的房产视为夫妻共同财产，夫妻双方必须共同参与交易。
不是房产所有者，但曾在该住宅中生活并根据该住房地址进行常住户籍登记，拥有不动产的使用权。例如，去参军的，坐牢的，在戒毒所或精神病卫生中心进行康复治疗的。住宅更换所有人并不意味着以上这些类型的公民失去对住房的使用权，根据法律规定，他们永久享有居住权。
接下来，负担型住房。这类的住房仍旧存在银行贷款，或是被法院查封，在这种情况下新房住将无法完成居住登记。
即便是住房交易已经完成，也不排除可能侵犯了未成年人的权益。举个具体的例子-假如原来的房主使用“母亲基金”（материнский капитал）和银行贷款购买了该房产，在未成年人参与交易的情况下，“母亲基金”的获得者必须向退休基金会递交证明材料，证明在住房贷款偿清后未成年人将成为住宅的所有人之一。如果将该住房出售，房屋很可能故意忽略这一信息，导致交易结束后未成年人仍是该住房的所有人之一。
其他情况-破产者。接管人将对破产者近三年来的不动产交易进行检查，因此在破产之间破产人为减轻财产负担可能将自己的某些房产转交给亲属或朋友，如果你不小心买到了这样的房子，一旦接管人查明，法院可将房子直接收回，同时购房者很难获得任何经济补偿。
还有一种常见情况，住房进行过非法改建。即使作为购房者的你不在意这一点，但是要考虑到，如果以后将这处房产进行出售，必须将住房变回改建前的样子，除非能够找到像你一样忠实的买家，能够忽略这个因素。
需要检查哪些法律文件？
能够确认不动产所有权和不动产支配关系的基础文件是房产证。在确认住房法律“纯净度”时首先要检查这份文件，它包含着有关不动产的大量信息。
首先需要注意房产证的颁发日期。如果是不久前颁发的，那么一定要搞清楚为什么房主在购房不久后急于出手。如果卖房者无法给出正当理由，那么一定要警惕。
在产权注册证明书中标注有产权过户的依据，可能是买卖合同，赠与，私有化，遗产继承证明，法院或政府行政机关的决定等等。
如果房产过户是建立在赠与合同或遗产继承的基础上，那么一定要搞清，卖房者是否是赠与对象或法定的遗产继承人。如果不是，就要明确现任房主为何要出售该房屋- 有可能是前任房主的其他亲属也在争夺这处遗产。
如果是房主本人出售住房，要了解清楚房主在购买这套房子时是否结婚，如果是婚后购买的，那么它属于夫妻双方共同财产，在出售时必须获得房主伴侣的书面同意并进行公证，这与所出售住宅的所有者是夫妻中的一方或双方无关。
私有化合同是进行不动产所有权登记的依据。需要向房主索要在进行私有化时能够证明其常住登记的文件，即9号证明文件，它能说明具体有哪些人在这栋住宅内进行了常住登记。
必须确认，住房所有人的数量与常住登记人的数量一致。最好在签订买卖合同之前这里的常住登记人员已经撤销登记。要明白，虽然没有不动产的所有权，但在一些情况下会保留常住登记人员的房屋使用权。例如，在不参与住房私有化的情况下公民依法保留对住房无限期的使用权。对于未参与住房私有化但已经撤销常住登记的一部分公民来说也将保留对住房的使用权，例如，义务性兵役，坐牢等。
特别要注意那些在该住宅内进行常住登记的未成年人。根据现行法规，如果未成年人不是住房的所有者，但未经监护机构和慈善救济机构批准的情况下，如果未成年人在该住房出售后没有去处，那么房产交易将被视为无效。
下一个要检查的文件是从不动产产权及产权交易国家统一登记簿获得的摘录。摘录中包含着所有该住房曾经的房主，以及住宅是否属于负担型房屋。从文件中我们还可以得知房屋是否存有债务，是否被查封等。通过不动产产权及产权交易国家统一登记簿摘要的扩展版本我们可以了解到住房产权经历过多少次过户， 以及过户的理由。
下一个要检查的文件是技术说明书，从中我们可以了解到住房是否进行过改建或是保持了原样。从法律角度来讲，非法的改建不会影响住房的出售。但如果改建破坏了邻居的权利，甚至破坏了承重墙，那么所有的后果都将有买方承担。
购买改建型房屋的问题难以避免，法律不限制交易，但俄罗斯联邦国家登记、地籍和地图制图局将拒绝对违规改建住宅进行产权登记。
