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星期一, 03 10月 2016 16:56

莫斯科商务不动产市场现状

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莫斯科商务不动产市场现状

 

    2014年经济危机开始时,莫斯科大量的办公楼出租开始以卢布计算,但这未能挽救租金的大幅度下跌。之前停工的办公楼也相继建设完工,直至2016年交付使用的新建办公楼面积急剧下降。这使得市场的供求达到基本平衡。A类办公楼甚至出现了短缺的情况。“胜利公园”商务中心分析员为我们详细介绍目前莫斯科商务不动产市场的状况。

 

    办公楼租金

最显著的变化是定价。莫斯科商务市场大部分的楼盘开始以卢布计费,仅有个别高档抢手项目还在按照美金结算。首都商务办公租赁市场是在2014年下半年开始以卢布计费的。许多承租人在经济危机以后都重新签订了以卢布计费的租赁合同,或是适当下调了美元租金费用。

经济危机开始后,根据楼盘级别的不同,美元租金下跌了30-50%。这样大幅度的下滑主要是卢布贬值造成的。A级商务楼盘的租金下滑了三分之一,B+和B-级楼盘租金下滑了48%。2014年末的A级商务楼盘的卢布定价下滑了22%,B+和B-级楼盘卢布租金价格下滑了32%。

而签订合同时的实际租金额还要比这个数字低10-15%,除了降低租金外,出租方还向承租公司提供大量的折扣。

“2014年末-2015年初是折扣高峰,当时在租户的努力下,租金下滑了30-40%。目前出租方和承租公司在双方可接受的租金条件下签订合约,但出租方已经意识到,各大公司又重新开始关注办公楼租赁行业。除此之外,由于租金问题而重新定价的现象逐渐减少,目前只占到交易量的三分之一,而去年的这一比例根据时间段的不同占到交易总量的40-60%”。

 

    建设速度

莫斯科商务不动产新建楼盘的建设速度从经济危机开始后创下了一个又一个新纪录。2014年的建设速度超过了2009年的最高值-也就是上一次经济危机的最高值。当时交付使用的商务不动产面积约为140万平米。之后建设速度放缓,2016年上半年上市的楼盘面积仅为18万平米,达到了近10年来的最低值。预计,2016年交付使用的商务不动产总面积约为60平米,但实际数字可能还会更低。

“预计,今年新建办公面积不会超过40-45万平米,其余的项目将在2017年完工。明年新建规模将再创新低,为20-25万平米”。

 

    闲置水平

    经济危机初期,莫斯科商务不动产市场的闲置率为3.3%,而今为17%。其中B+级楼盘的闲置率不断升高,上升至4.5%。这也给A级商务楼盘带来不小的压力,一些楼盘还面临着被迫降级的危机。目前莫斯科市内有约300万平米的办公区域处于闲置状态。

 

    7-8月份,A级楼盘的闲置率有所下降,至年底,闲置率可降低为21-22%。B+级楼盘的空闲率将下降至18%。

 

    预计,A级和B+级楼盘的闲置率在新建项目建设速度下滑的背景中还会持续下降。莫斯科市办公楼盘的平均闲置水平将达到16.5%,明年将下滑至16%。同时,B-级楼盘的迁入率继续下滑。由于租金廉价,许多公司有机会选择搬入危机前奢望的更高档楼盘。例如,2014年下半年,B+级楼盘的平均租金为2500卢布每平米,如今为1800卢布每平米。

 


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