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星期一, 19 12月 2016 12:39

IRN.RU对2017-2021年莫斯科市和莫斯科州不动产市场的预测 (一)

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IRN.RU对2017-2021年莫斯科市和莫斯科州不动产市场的预测 (一)

 

经济大环境

与其它产品一样,不动产的价格是由供求关系确定的。从不动产需求方面来讲,状况尚且明朗:只要经济持续稳定增长,不动产市场消费者的支付能力就会提高,而目前的不动产供应量与经济大环境趋势背道而驰。“不动产指数IRN.RU”分析中心的专家认为,如果这样的局面持续下去,至2021年莫斯科地区住房的价格将下降30-40%。

俄罗斯的经济持续低迷:继2015年下降3.7%后,2016年前十个月的国民生产总值又下降了0.7%年,而根据财政部的预测,2016年全年下降幅度将达到3.9%。不动产市场的两项关键性指数-居民实际收入和消费水平-从年初起下滑了5.3%。

值得指出的是,俄罗斯居民的福利从2014年11月起持续下降,而在可预见的未来内政府无法保障这方面出现起色:俄罗斯联邦审计署负责人娜塔莉亚·卡利科娃在12月份的国家杜马会议上指出,2016年全年居民收入下滑了5.6%。

只有石油价格的大幅度上涨才能挽救财政预算和居民收入,然而,自2014年以来石油价格就徘徊在每桶50美元的区间内止步不前。即便是2016年11月30日俄罗斯和欧派克国家签署的有关石油减产的协议也不能让专家看到任何突破性的转变:市场上石油过胜,页岩油竞争激烈,世界经济的缓慢发展都不允许石油价格大幅度上涨。

俄联邦中央银行行长艾利维拉·纳比乌琳娜在12月2日的国家杜马会议上指出:“如果不进行体制改革,即便经济走出衰退期,俄罗斯经济在近十年内将持续低迷状态。”

根据俄罗斯经济发展部作出的至2035年的国家社会经济发展官方预测,衰退期将在2017年结束,但之后国民生产总值每年的增长幅度在1.7%-2.6%左右,这比世界平均水平低了一点五倍。而居民的年平均实际收入增长幅度为1.4%,国家经济在2021年才能恢复到2013年的水平。

总的来说:三年前我国发生的经济危机不是传统意义的经济危机:由于市场过热而导致极具下滑,之后指数快速回升,而是形成了一种新的经济格局,对俄罗斯经济造成严重而持久的打击。

那些经济宽裕,有钱买房的人大多数早已解决了个人的住房问题,主要以投资为目的。虽然市场上的房价不断下滑,因此这些人在近几年将大笔资金投入房产市场的可能性不大。同时,对于那些为改善个人居住环境而买房的人来说,手头极为有限,即便有能力在莫斯科买房,也少不了银行贷款的帮助。

相应地,需求结构要求房价大幅度下降,因为当前买房的主力军不是拥有“大笔横财”的投资人,而是收入微薄的普通民众。

 


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