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星期五, 30 12月 2016 12:39

IRN.RU对2017-2021年莫斯科市和莫斯科州不动产市场的预测 (三)

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IRN.RU对2017-2021年莫斯科市和莫斯科州不动产市场的预测 (三)

 

供应:不可抑制地增长

虽然市场总体的交易量在不断扩大,但无论是莫斯科州的还是莫斯科市的房地产开发商都遇到了销售上的问题。出现这种反常现象的原因是:需求的增长速度无法匹配供应量的发展速度。一级市场:从2014年起老莫斯科城区新建项目的建设规模扩大了130万平米。2016年首度新建市场新增了280万平米的住宅。

供应规模出现如此剧增,而需求增长速度相对缓慢,最终导致住宅项目销售放缓。结果是开发商来不及在项目竣工前销售掉所有的在建住房。

ИРН-Консалтинг”公司负责人娜塔莉亚·卡留日诺娃指出:“近两年来莫斯科三环至大环间已建成的新建住宅数量扩大了约1.6倍。当前已建成的新建住宅占到一级市场总量的四分之一。再过2-3年,如果保持当前的需求水平,已建成的新建住宅将占到一级市场总量的40-50%”。

在国内经济恶化背景下出现的莫斯科建设繁荣-是2012-2013年“解冻”的结果,当时开发商刚刚敲定了一系列投资项目,许多新建项目同时动工,包括莫斯科改造工业区的大型项目-计划建设规模在10万-1百万平米。因为开发商已经在新项目中投入了30%的成本,因此如果将已开工的项目停止,开发商将蒙受更大的损失-哪怕项目尚处于图纸设计阶段。唯一合理的选择是继续建设,哪怕售价要低于预先的计划。

除此之外,许多开发商似乎希望通过扩大销售规模和市场份额来弥补降价所带来的损失-这一点我们从许多新建项目的广告宣传中可以感受到。

为了对近几年莫斯科不动产市场作出更加详细的预测,“ИРН-Консалтинг”公司搜集了所有在近几年内即将上市的项目信息(至2020年)。这些项目的规模非常之大:如果广告中所有的这些项目能够按时上市,那么莫斯科地区的新建住宅供应量将进一步增长(至少不会下滑),哪怕从明年起莫斯科地区的建设规模缩小。当然,所有项目按时上市是一种乐观预测。

值得指出的是,莫斯科州的住房积压现象早在几年前就显现出来了,从2014年的740万平米缩小到2015年520万平米,再到2016年460万平米,然而这样的缩小仍不能稳定市场。新建项目过生剩地区政府非常头疼,他们打算全面禁止集资建设。

因为当前的经济环境无法扩大居民的支付能力,显而易见,在房价不变的情况下市场无法消化掉所有计划销售的住房。这意味着,开发商不得不采取降价销售的策略。

这样以来,专家认为,在近几年内,住房的供应规模和价格都不会发生变化。也就是说,莫斯科地区房价每年会下降10%。

这意味着,至2020-2021年,房价将逐步下滑至当前的30-40%。例如莫斯科二级市场,每平米房价将由17.5万卢布下滑至约12万卢布。在每桶石油50美元,卢布兑美元汇率为60:1的情况下,房价约每平米2000美金。新建住宅市场中三环至莫斯科大环区间内的平均房价将减至每平米14万卢布(经济型住宅-10万卢布,舒适型-14万卢布,商务型20万卢布)。

如果经济不出现大的起伏,房价就不会遭遇雪崩。房价将逐步以每年5-15%的频率下滑。

 


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