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星期二, 09 2月 2016 11:17

莫斯科郊外期房的利与弊

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莫斯科郊外的期房受到越来越多的关注。如今,新建工程源源不断涌现,建设公司之间的竞争也越来越激烈,这促进了房屋质量不断提升。而当前的房价也在可接受的范围内。莫斯科州期房屋的主要不足之处在于交通便捷性差。但这一问题在随着时间的推移而逐步解决。

 

    利与弊

不动产公司销售处经理, S.A. Ricci执行合伙人谢尔盖·叶果罗夫认为,莫斯科大环外在建工程主要有以下几个优势:第一,优良的自然环境。特别是那些坐落在如画风景中的中低层房屋受到许多购房者的青睐。

“例如,位于洛西诺-彼得罗夫斯基的“Петровский квартал”住宅综合体(г. Лосино-Петровский)紧邻大森林,窗外还有一条长300米的河流环绕,配备有完善的休闲设施”,他认为,“带有封闭式自然保护区的中低层楼房环境优美,有助于住户在一天紧张的工作结束后舒缓神经,这些都是密集型高层住宅综合体所不具备的优势。”

谢尔盖·叶果罗夫接着说道:“莫斯科大环外的住宅项目优势还包括发达的内部基础设施建设,包括幼儿园,学校,医院,商店等。当然这主要是针对大规模的建设项目而言,例如“Большое Домодедово”项,综合体内部设有幼儿园,学校,美容院,药店,超市等。”

“Этажи” 房产经纪公司售楼部主管尼古拉·葛良科强调,新建房屋也有一定的劣势:首先,无法立即入住,要等几个月或半年左右的时间。第二,需要进行装修。第三,贷款购房需要偿还利息,对于那些经济能力有限的人来说是个不小的负担。

从另一个方面来说,新建房屋也有经济上的优势。比如,购置房屋后进行出租来偿还贷款是很划算的,据我估计,一年之后莫斯科大环外的租金将相当可观。

如果购买独栋楼,那么还可以获得围栏内的区域并享受到其中发达的基础设施。如今购房者可自由选择户型和层高。可选择建材-预制板,加气混凝土或是砖房。购买期房时还可以获得停车位,目前许多项目的停车位都是赠送的,非常划算。新建楼盘内安装有摄像头,最大限度地保障住户的安全。如果是家庭购房,孩子在出生后就可享受到良好的居住环境。从这些角度讲,新建房屋的优势还是很明显的。

同时不要忘记购房风险性,对此专家各执己见。尼古拉·葛良科认为期房最大的风险性在于是否能顺利完工,集资者是否会血本无归。而对于购买二手房的民众来说搞清房屋的过户历史也是一件极困难的事。总之,每个人都有自己的选择:或是住在自己亲手布置的新房中,或是选择早有他人住过的二手房。

更大,更便宜,更多期待

“НДВ-Недвижимость”期房销售部副主管安东·卡纳别耶夫斯基认为期房最大的优势在于价格。莫斯科大环外的新建工程成为不动产市场榜单上的热门项目。

 

持同样观点的还有“САПСАН”工程管理集团公司经理德米特里·伊万诺夫:“莫斯科大环外期房的最大优势在于价格。这里的土地更加便宜,因此开发商的降价空间更大;与城市中的项目相比受到建设管理条例的限制相对小,建筑商能在建筑风格和形式上进行多种变化,使得消费者有更多的选择。同样的五百万卢布,在莫斯科市内只能买到狭小的一居室或两居室住房,在莫斯科郊外可买到足够一家人住的大房子。”

安东·卡纳别耶夫斯基认为,郊外期房的最大问题是交通的便捷性差。也正是由于这一原因房屋的价格偏低。住在郊外的人每天早上要赶到市里上班,而下班时又赶上车辆高峰期,莫斯科臭名昭著的堵车让他们每天在路上浪费大量的时间、精力与钱财。

由于这个缺点人们在选购郊外住房时往往倾心于那些靠近莫斯科大环的卫星城例如列乌托夫Реутов),希姆基Химки),克拉斯诺戈尔斯克(Красногорск)梅季希( Мытищи)等。

一些大环外的工程邻近地铁站。这类房屋的售价与市内相比并不便宜,但建设阶段的价格优势还是很明显的。每个人根据个人情况和经济实力选择合适自己的住房。目前,莫斯科大环外邻近地铁站的房屋需求量不是很大。

“Бизнес Контакт” 咨询公司负责人娜塔莉亚·卢金妮娜表示:“莫斯科郊外可分为两个区域:距离大环10-15公里处和大环外15公里处.这两个区域在房屋价格和生活质量上有很大差别。”她认为,越是接近大环的区域基础设施建设发展越成熟,距离地铁站越近(一些区域即将开通地铁),房屋价格与莫斯科“卧城”相比也较高。这一区段即便在当前经济危机的大环境下仍有很大的市场潜力。

莫斯科大环以外15公里处在近2-3年内迅速发展起来,建设了许多大型集约型项目,因此有大量住房等待出售。目前这一区域新建住房过剩,消费者在购房时可以获得很大的让利。由于价格便宜,大环外15公里处的房屋很适合进行投资。但是当前这一区域的基础设施建设薄弱,交通便捷性差,因此在短期内无法受到人们的重视。

 

    买方市场

   “市郊住房的性价比也有很大的差别”尼古拉·葛良科说道。“房屋的价格与距离市中心的远近,房屋面积,装修程度(交钥匙房还是裸房)这几个因素有很大关系。”

娜塔莉亚·卢金妮娜强调:“如今建筑商建设的项目质量都很过硬,这使购房者有更大的选择空间。一切都取决于集资人对未来住房的要求,经济实力。当前有大量的房屋等待买主,每个人都能找到称心如意的房子。”

值得注意的是,为了让更多人买得起房,目前新建房屋的面积都有所缩小,由此房屋的最终价格降下来了。但是房屋的平米价却始终在上涨。从中我们可以看出开放商在面对市场“艰难期”时也在不断调整策略,向市场做出了一些妥协。

房屋价格与地理位置,距离大环的远近和房屋质量息息相关。目前位置优良,价格合理的房子很容易找到,比如“Красногорский”小区的房子就很不错,它位于莫斯科市西北部,起价为180万卢布。

SRG 集团公司分析中心负责人与我们分享了一些重要数据米吉诺Митино)新科西诺Новокосино),谢维尔Северный),涅克拉索夫卡Некрасовка),南布托夫 Южное Бутово),松采沃Солнцево),泽列诺格拉茨克г. Зеленоград等莫斯科州老城区的新建项目平均平米价为13万3千卢布。而新莫斯科州的房屋平米价更低,在10万-11万卢布左右。为了让大家更直观地比较价格,2015年12月莫斯科三环至大环内的新建房屋的平均平米价为20万2千卢布。

 

"Апхилл" 不动产咨询公司咨询部的叶卡捷琳娜·古尔金娜对市场数据进行了分析,目前莫斯科大环15公里内的中档新建预制板房(该类型房屋的市场需求量最大)平米价格如下:西北部-8万3千卢布,西部-11万4千卢布,西南部-12万6千卢布,南部-9万3千卢布,东部-8万9千卢布,东北部-9万1千卢布。而舒适型住宅的平均平米价格高出5-7%。

相比之下,莫斯科大环内的二手房平均平米价为13万卢布。同样的价格能够在莫斯科近郊或是新莫斯科买到条件更好的新房-房屋面积更大,户型更好,质量更优,现代化的基础设施,如果是卧城的房子还带有发达的基础设施建设。

叶卡捷琳娜·古尔金娜认为,莫斯科大环外的新建房屋在未来仍有望降价10-15%。因为国家的经济形势仍不稳定,2014年末的抢购狂潮也早已逝去,它“消化掉了”大批的买房者,在缺少需求的今天房价很难再升温。

尼古拉·葛良科指出,房价在未来的走势很难预测,这受到很多因素的影响。与五年前相比,目前莫斯科州的新建房屋数量大大增加了,价格在近期不会上涨。但从另一个角度来讲,继续的降价也是不可能的:房价在很长一段时间内将保持现今的水平。 


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