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星期一, 17 7月 2017 12:39

卖房税:规则与实例

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房主在卖房时需要缴纳哪些税款?什么时候可以免交收益税?这些问题的答案与两个基本事实有关:占有住宅或房子的期限以及征用合同中指明的住房价格。

  

不动产占有的期限

  如果房主是在2016年1月1日前购买的住房,那么计算住宅出售的收益税款非常简单。如果房主占有不动产三年或三年以上,则在出售不动产时可以免缴收益税,占有不动产的时间从不动产在不动产产权及产权交易国家统一登记簿登记的时间起计算。建立在以下基础上的所有权除外:

  继承(从遗产发现的时间起计算,即遗赠人死亡日期);

  住房建设合作社(从股金缴纳的日期起计算)。

  如果房主是在2016年1月1日前购买的不动产,且占有不动产的时间小于三年,则在出售不动产时必须缴纳收益税。但房主可以使用金额为100万卢布的税收回扣。这样以来,在收益超出100万卢布的条件下,收益税为收益金额的13%。如果不动产的价格低于或等于100万卢布,则免交收益税。

  可以根据以下实例来计算税费。例如:房主占有不动产的时间少于三年,不动产价格为500万卢布。

 

  税款计算公式如下:

  从不动产价格中扣除税收回扣,得到课税基准。根据例子中的数据,从500万卢布(不动产价格)中扣除100万卢布(税收回扣)。得到400万卢布(课税基准)。

  扣除课税基准的13%为应缴纳的税款。即400万卢布乘以13%,得到52万卢布的税款。

 

  征用合同中指出的价格

  另外一种典型情况-房主在2016年1月1日后购买不动产。该不动产的征用将依照2014年11月29日签发的382号联邦法典“有关对俄罗斯联邦税务法典第一章和第二章的更改”。不动产的占有期限如同以往,从不动产产权国家注册的日期起计算(遗产继承和住房建设合作社的情况除外)。而在计算个人所得税时需要计算地籍价格和不动产销售价格。

  根据新法规,不动产占有的最低期限扩大到五年,如果房主占有不动产超过五年,则在卖房时不必缴纳税费。但一系列的不动产最低占有期限如同以前,保留为三年。这样的不动产包括:

  不动产通过家庭成员近亲继承而来,或通过赠与合同获得;

  房产通过私有化获得;

  房产通过赡养合同转让获得。

  在其他的情况下(买卖,建设,集资建设等)占有不动产的最低期限为五年。占有不动产期限超过五年的情况下,出售不动产时可以免缴税费。

 

  是否可以降低税费?

  回答是肯定的,根据新的法律规定,房主可以通过以下两种方式降低税费。

  1.在出售住宅时,使用金额为100万卢布的税收回扣;在出售其他财产时,使用金额为5万卢布的税收回扣。

     例如,房主打算卖房,房子是三年前通过私有化得来的。不动产的地籍价格为500万卢布,住房打算以300万卢布的价格出售。

     税费计算:500万卢布乘以0.7,得到350万卢布,这350万卢布就是所谓的课税基准。之后从350万卢布中扣除100万卢布的税收回扣,得到250万卢布。

     税费=250万卢布*13%=32.5万卢布。

  2.除了使用100万卢布的税收回扣,房主在卖房时还可以使用不动产购买时的有文件证明的实际花销(写在买卖合同中)。

     如果不动产的销售价格低于地籍价格,则税费根据不动产的地籍价格乘以降价系数(0.7)来计算。

     例如,房主在2016年购买了一套价格为300万卢布的住宅。该不动产的地籍价格为500万卢布。房主打算以310万卢布的价格出售这套房产。

     个人所得税的计算公式:地籍价格乘以0.7,之后减去有文件证明的购房时的实际花销,再将这个数字乘以13%。

     根据我们的例子,税费计算如下:500万卢布乘以0.7,得到350万卢布的课税基准。之后从350万卢布中减去有文件证明的购房款(例子中为300万卢布),得到50万卢布。50万卢布乘以13%,最终得到6.5万卢布的税款。

阅读 221 次数 最后修改于 星期三, 14 2月 2018 12:21

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